Erwirbt man eine gebrauchte Immobilie, so hat man oft noch Renovierungsarbeiten vorzunehmen, die ganz heftig in den Familienetat eingreifen. Deshalb ist es notwendig, dass man vor dem Kauf der Immobilie einen umfassenden Finanzplan erstellt, der auch die Kosten der geplanten Renovierungsmaßnahmen erfasst.

Warum gehören Baufinanzierung und Renovieren zusammen?

Eine Renovierung einer Immobilie führt immer dazu, dass deren aktueller Wert erhöht wird, wenn es sich nicht nur um eine sogenannte Pinselsanierung handelt. Unter Pinselsanierung versteht man einen neuen Anstrich, der die vorhandene Substanz nicht verbessert, sondern lediglich den Eindruck erweckt, am Objekt wären wirkliche Renovierungen vorgenommen worden. Unter einer werterhaltenden oder werterhöhenden Renovierung fällt zum Beispiel der Einbau neuer Fenster mit verbesserter Isolationswirkung. Diese neuen Fenster lassen weniger Wärme vom Inneren des Objektes nach außen gelangen und sparen so auf längere Sicht nicht unerhebliche Heizkosten ein. Gleiches gilt für die Neugestaltung der Heizungsanlage, die man ggf. mit einer Nutzung der Erdwärme oder einer Photovoltaik-Anlage koppeln kann. So erhält man stattliche Förderungsmittel und erhöht der Wert des Hauses.

Warum ist es so wichtig, dass der Wert des Hauses durch die Renovierung erhöht wird?

Jede Bank ermittelt für sich den Wert des Objektes und legt auf Grund dieses Wertes ihren eigenen Beleihungswert fest. Die meisten Banken gewähren Darlehen nur bis maximal des 80% des von ihnen
ermittelten Beleihungswertes. Für darüber hinausgehende Darlehen müssen zusätzliche Sicherheiten erbracht werden. Nur wenige Banken gehen über diese 80%-Grenze ohne zusätzliche Sicherheiten hinaus. Erhöht sich durch die Renovierungsarbeiten der Wert des Hauses. Das führt dann auch zu einem höheren Beleihungswert und einem höheren möglichen Darlehen. Wenn man bei den Renovierungsarbeiten einiges selber machen kann, erhöht dies den Wert des Objektes trotzdem, aber der Kapitalbedarf wird dadurch geringer. Denn anders als im angelsächsischen Raum erwarten deutsche Banken beim Kauf/Bau eines Objektes 20% bis 30% Eigenkapital, weil die Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Maklercourtage, Notargebühren für den Kaufvertrag, die Bestellung der Grundschulden und die Kosten des Grundbuchamtes sich nicht werterhöhend auswirken, aber trotzdem bezahlt werden müssen.

Baufinanzierung und Renovieren sollte auch bei einem Neubau eingeplant werden. Man sollte von Anfang an Rücklagen für die später notwendigen werdenden Renovierungen einplanen.